Covid und Miete
Überblick

Covid und Miete

Wir finden eine Lösung

Die aktuelle COVID – 19 Epidemie berechtigt nach Meinung prominenter Rechtsanwälte *) jede/n Mieter/in einer Geschäftsfläche, den Bestandzins zur Gänze oder zum Teil einzubehalten. Das ist unabhängig davon, ob ein behördliches Betretungsverbot ausgesprochen wurde oder nicht, je nach dem Grad der Unbrauchbarkeit des Bestandobjektes, § 1104 ABGB stellt nämlich darauf ab, dass das Bestandobjekt infolge Seuche gar nicht gebraucht oder benutzt werden kann bzw § 1105 ABGB, dass nur eine teilweise Nutzung möglich ist; einer gesetzlichen oder behördlichen Anordnung (zB Betretungsverbot) bedarf es dazu nicht.

Auch die eingeschränkte Nutzung eines Büros, einer Arztpraxis oder Notariats- oder Rechtsanwaltskanzlei hat ihre Ursache daher in der aktuellen Pandemie bzw den aufgrund der Pandemie erlassenen behördlichen Beschränkungen (insbesondere der erlassenen Verordnungen) und stellt daher eine Beschränkung des bedungenen Gebrauches des Mietobjektes im Sinne von §§ 1104, 1105 ABGB **) dar mit der Rechtsfolge gänzlicher bzw verhältnismäßiger Mietzinserlass.

Wir wollen Sie nun dabei unterstützen, Ihre Situation einzuschätzen, alle Unterlagen für Gespräche und Verhandlungen zusammenzustellen.

Insbesondere ist wichtig, alle Fristen zu wahren. Die wesentlichste Frist sind die sechs Wochen ab Beendigung von Maßnahmen der Regierung (Epidemiegesetz 1950), welche die Nutzung des Miet- oder Pachtobjekts eingeschränkt oder gänzlich unbenutzbar gemacht haben.

Neu hat das Finanzministerium einen FIXKOSTENZUSCHUSS angekündigt. Es soll dafür ein Online-Einreichtool der AWS (Austria Wirtschaftsservice) geben. Eine Registrierung soll ab Anfang Mai bis spätestens 31. Dezember 2020 möglich sein. Den konkreten Antrag auf Auszahlung muss man dann bis 31. August 2021 stellen.Dazu ein Artikel in der Zeitung „Die Presse“ von Dr. Christine Kary:
Wie Unternehmen zu einem Fixkostenzuschuss kommen

Davon sind aber Mieten weitgehend ausgenommen.Es ist nachzuweisen, dass alle Mietzinsminderungsansprüche gegenüber dem Vermieter gem §§ 1104, 1105 ABGB geltend gemacht wurden.



Aktuelle Gesetzeslage gem. BMSG 

COVID-19 Härtefallfonds

Mit der Einrichtung eines Härtefallfonds sollen Liquiditätsschwierigkeiten überbrückt werden.

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Namhafter Immobilien-fachmann zum Mietenstreit

„Wir alle sitzen im gleichen Boot und jeder von uns möchte gemeinsam in eine nachhaltige und erfolgreiche Zukunft blicken. Wir raten daher, auch alternative Streitbeilegungsinstrumente wie die Mediation in Betracht zu ziehen.

Wir empfehlen dazu gerne entsprechende Expertinnen und Experten und begleiten auch Mediationsverfahren,“ so Patrick Homm.

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Vizekanzler Kogler zu den Ansprüchen der Unternehmen:

Dazu ein Artikel in der Zeitung „Die Presse“ von Dr. Christine Kary:
Wie Unternehmen zu einem Fixkostenzuschuss kommen
Unternehmen mit Umsatzeinbrüchen durch die Covid-19-Maßnahmen sollen ab Mai einen Fixkostenzuschuss beantragen können. Zahltag ist freilich erst später.
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Interessante Rechtsmeinung des Finanzministeriums ! mehr …


**) Der Gesetzestext, auf den immer wieder verwiesen wird:

ALLGEMEINES BÜRGERLICHES GESETZBUCH

§§ 1104 und 1105, zuletzt geändert durch RGBl. Nr. 69/1916

Fälle und Bedingungen einer Erlassung des Zinses.

§ 1104.
Wenn die in Bestand genommene Sache wegen außerordentlicher Zufälle, als Feuer, Krieg oder Seuche, großer Überschwemmungen, Wetterschläge, oder wegen gänzlichen Mißwachses gar nicht gebraucht oder benutzt werden kann, so ist der Bestandgeber zur Wiederherstellung nicht verpflichtet, doch ist auch kein Miet- oder Pachtzins zu entrichten.
§ 1105.
Behält der Mieter trotz eines solchen Zufalls einen beschränkten Gebrauch des Mietstückes, so wird ihm auch ein verhältnismäßiger Teil des Mietzinses erlassen. Dem Pächter gebührt ein Erlaß an dem Pachtzinse, wenn durch außerordentliche Zufälle die Nutzungen des nur auf ein Jahr gepachteten Gutes um mehr als die Hälfte des gewöhnlichen Ertrages gefallen sind. Der Verpächter ist so viel zu erlassen schuldig, als durch diesen Abfall an dem Pachtzinse mangelt.
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Bundesgesetz vom 12. November 1981 über das Mietrecht (Mietrechtsgesetz – MRG)
StF: BGBl. Nr. 520/1981

Wiederherstellungspflicht
§ 7. (1) Wird ein Mietgegenstand durch Zufall zur Gänze oder zum Teil unbrauchbar, so ist der Vermieter zur baurechtlich zulässigen und bautechnisch möglichen Wiederherstellung des Mietgegenstandes in dem Maß verpflichtet, als die Leistungen aus einer bestehenden Versicherung ausreichen. Im übrigen gilt der § 1104 des allgemeinen bürgerlichen Gesetzbuchs.

(2) Zur Durchsetzung des Anspruchs auf Wiederherstellung gilt der § 6. Zur Antragstellung sind die Gemeinde im eigenen Wirkungsbereich und jeder Mieter berechtigt, dessen Mietgegenstand unbrauchbar geworden ist.
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Aus einem email des Finanzministeriums:

„… Im übrigen können Sie alles nutzen und es sind auch Beamte dort.
… ob der Corona Krise ist eine vollumfängliche Nutzung aller durch den Bund/Bundesministerium für Finanzen (BMF) angemieteter Flächen, das betrifft folgende ………. weder für den Bund noch für den genehmigten Nutzer bzw. deren Mitarbeiter, Kunden und Besucher möglich. Aus diesem Grund wird – wie die Finanzprokuratur als anwaltliche Vertretung des Bundes empfiehlt – das Recht auf Mietzinsminderung im Grundsätzlichen geltend gemacht und erfolgt die Zahlung der Miete für den Zeitraum ab Beginn der Pandemie Mitte März und fortlaufend für den künftigen Zeitraum der COVID-19 Pandemie und die damit einhergehende Einschränkung der Nutzung bzw. Nutzbarkeit – wie bereits bekannt- nur unter Vorbehalt.

Zur jeweiligen Höhe der geltend gemachten Mietminderung (ganz oder teilweise) wird gesondert – nach Wiederherstellung des vollumfänglichen Betriebes Stellung genommen werden.“

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Namhafter Immobilienfachmann zum Mietenstreit:

„Wir alle sitzen im gleichen Boot und jeder von uns möchte gemeinsam in eine nachhaltige und erfolgreiche Zukunft blicken. Wir raten daher, auch alternative Streitbeilegungsinstrumente wie die Mediation in Betracht zu ziehen.

Wir empfehlen dazu gerne entsprechende Expertinnen und Experten und begleiten auch Mediationsverfahren,“ so Patrick Homm. Ein partnerschaftlich geführtes Gespräch oder eine Mediation sei jedenfalls einem Gerichtsverfahren vorzuziehen. „Bei Gericht bekommen Sie ein Urteil, mit außergerichtlichen Gesprächen und Mediation haben Sie die Chance auf eine Lösung“.

Gerade bei Mietverträgen mit Restlaufzeiten von mehreren Jahren ist ein gänzlicher Ausfall des Mieters oft verheerender als ein vorübergehender Kompromiss, so die Experten von Otto Immobilien. „Für große Eigentümergesellschaften empfiehlt es sich, frühzeitig die Anleger zu informieren und eine Zustimmung für das weitere Vorgehen anzufordern, um einen transparenten Kommunikationsfluss sowie einen gewissen Handlungsspielraum zu schaffen“, rät Stefan Braune, Commercial Real Estate Consultant Retail bei Otto Immobilien.

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Epidemiegesetz 1950
Vergütung für den Verdienstentgang.
§ 32. (1) Natürlichen und juristischen Personen sowie Personengesellschaften des Handelsrechtes ist wegen der durch die Behinderung ihres Erwerbes entstandenen Vermögensnachteile dann eine Vergütung zu leisten, wenn und soweit
…
3. ihnen die Ausübung einer Erwerbstätigkeit gemäß § 17 untersagt worden ist, oder
4. sie in einem gemäß § 20 im Betrieb beschränkten oder geschlossenen Unternehmen beschäftigt sind, oder
5. sie ein Unternehmen betreiben, das gemäß § 20 in seinem Betrieb beschränkt oder gesperrt worden ist,
…
und dadurch ein Verdienstentgang eingetreten ist.
(2) Die Vergütung ist für jeden Tag zu leisten, der von der in Abs. 1 genannten behördlichen Verfügung umfaßt ist.
…
(4) Für selbständig erwerbstätige Personen und Unternehmungen ist die Entschädigung nach dem vergleichbaren fortgeschriebenen wirtschaftlichen Einkommen zu bemessen.
(5) Auf den gebührenden Vergütungsbetrag sind Beträge anzurechnen, die dem Vergütungsberechtigten wegen einer solchen Erwerbsbehinderung nach sonstigen Vorschriften oder Vereinbarungen sowie aus einer anderweitigen während der Zeit der Erwerbsbehinderung aufgenommenen Erwerbstätigkeit zukommen.

§ 33 Frist zur Geltendmachung des Anspruches auf Entschädigung oder Vergütung des Verdienstentganges.
Der Anspruch auf Entschädigung gemäß § 29 ist binnen sechs Wochen nach erfolgter Desinfektion oder Rückstellung des Gegenstandes oder nach Verständigung von der erfolgten Vernichtung, der Anspruch auf Vergütung des Verdienstentganges gemäß § 32 binnen sechs Wochen vom Tage der Aufhebung der behördlichen Maßnahmen bei der Bezirksverwaltungsbehörde, in deren Bereich diese Maßnahmen getroffen wurden, geltend zu machen, widrigenfalls der Anspruch erlischt.
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Unternehmen mit Umsatzeinbrüchen durch die Covid-19-Maßnahmen sollen ab Mai einen Fixkostenzuschuss beantragen können. Zahltag ist freilich erst später.


Wien. Es war ein ungewohnter Rahmen, in dem Vizekanzler Werner Kogler (Grüne) das Thema zur Sprache brachte: Einen „wirklichen Schaden“ würden Betriebe zum Großteil ersetzt bekommen, sagte er am 26. April in der ORF-Sendung „Sport am Sonntag“, in der es unter anderem um die Schließung von Fitnessstudios ging.
Genau das ist für viele Unternehmen, die ihre Betriebe wegen der Coronakrise stilllegen mussten, die große Sorge – ob sie in irgendeiner Form mit einem Ersatz von Umsatzausfällen rechnen können. Die diesbezüglichen Regelungen im Epidemiegesetz wurden ja durch die Covid-19-Sondergesetzgebung ausgesetzt.

Einen teilweisen Ausgleich für entfallene Umsätze soll es nun aber geben: Unternehmen, die durch die Krise Umsatzeinbußen von mindestens 40 Prozent hinnehmen müssen, können unter bestimmten Voraussetzungen einen Zuschuss zu ihren Fixkosten beantragen. Sich dafür zu registrieren, soll ab Anfang Mai möglich sein. Die Richtlinie, die die Details regelt, war am Mittwoch noch in Ausarbeitung, einige Eckpunkte stehen aber schon fest.


Wer kann den Zuschuss beantragen? Das Unternehmen muss seine Geschäftsleitung und die Betriebsstätte in Österreich haben, und es müssen bei der operativen Tätigkeit hier Fixkosten angefallen sein. Weiters muss es sich um ein Unternehmen handeln, das vor der Krise wirtschaftlich gesund war. Zudem müssen „sämtliche zumutbaren Maßnahmen“ gesetzt werden, „um die Fixkosten zu reduzieren und die Arbeitsplätze in Österreich zu erhalten“, wie es auf der Homepage des Finanzministeriums heißt. Was das konkret für die Firmen heißt, ist einer der Punkte, zu denen eine Klarstellung nötig wäre. Dezidiert von der Ersatzleistung ausgeschlossen sind Unternehmen, die Ende 2019 mehr als 250 Mitarbeiter beschäftigt und in der Krise Arbeitnehmer gekündigt haben, statt die Kurzarbeit in Anspruch zu nehmen. Auch für den gesamten Finanz- und Versicherungsbereich soll die Regelung nicht gelten.
Wie hoch ist der Zuschuss? Die Höhe des Zuschusses hängt vom Umsatzausfall des Unternehmens ab. Voraussetzung ist, dass die Fixkosten binnen drei Monaten 2000 Euro übersteigen. Bei einem Ausfall von 40 bis 60 Prozent beträgt die Ersatzleistung 25 Prozent, bei 60 bis 80 Prozent Ausfall 50 Prozent und bei einem noch höheren Ausfall 75 Prozent. Gedeckelt ist der Zuschuss mit maximal 90 Millionen Euro pro Unternehmen.


Was alles zählt zu den Fixkosten? Geschäftsraummieten, wenn der Mietzins nicht reduziert werden konnte – auch das zählt zu den Punkten, deren Auslegung bestimmt noch Kopfzerbrechen bereiten wird. Weiters Versicherungsprämien, Zinsaufwendungen, sofern diese nicht gestundet werden konnten, sowie nicht das Personal betreffende betriebsnotwendige vertragliche Zahlungsverpflichtungen, die ebenfalls nicht gestundet oder reduziert werden konnten, Lizenzkosten, Zahlungen für Strom, Gas und Telekommunikation und ebenso ein angemessener Unternehmerlohn in Höhe von maximal 2000 Euro pro Monat. Auch für einen mindestens 50-prozentigen Wertverlust bei verderblichen bzw. saisonalen Waren aufgrund der Covid-19-Maßnahmen soll ein Ersatz möglich sein.


Um welchen Zeitraum geht es dabei? Berücksichtigt werden laut BMF die Fixkosten und Umsatzausfälle ab dem 16. März 2020 bis zum Ende der Covid-19-Maßnahmen, längstens jedoch bis zum 16. Juni 2020.


Wann und wo ist der Antrag zu stellen? Es soll dafür ein Online-Einreichtool der AWS (Austria Wirtschaftsservice) geben. Eine Registrierung soll ab Anfang Mai bis spätestens 31. Dezember 2020 möglich sein. Den konkreten Antrag auf Auszahlung muss man dann bis 31. August 2021 stellen.


Welche Angaben sind im Antrag nötig? Die Unternehmen müssen ihre tatsächlich entstandenen Fixkosten und Umsatzausfälle darstellen. Die Angaben müssen von einem Steuerberater bzw. Wirtschaftsprüfer geprüft und bestätigt werden.


Wann soll das Geld ausgezahlt werden? Laut BMF „nach Feststellung des Schadens“, somit erst nach dem Ende des Wirtschaftsjahres und wenn die Bestätigung des Steuerberaters bzw. Wirtschaftsprüfers vorliegt. Das wird also dauern. Mit einem rasch verfügbaren Zuschuss zu den laufenden Kosten können die Firmen hier nicht rechnen.


Und was gilt, wenn man nicht zum frühestmöglichen Termin wieder aufsperrt? Das Unternehmen hat eine Schadensminderungspflicht, der man laut BMF grundsätzlich durch die Öffnung nachkommt. Es sei denn, dies würde die betriebswirtschaftliche Situation verschlechtern – kann man das glaubhaft machen, ist Zuwarten gerechtfertigt. Das gilt jedoch laut BMF für jene, die ab 14. April wieder öffnen durften, längstens bis zum 1. Mai. Auch das könnte in Einzelfällen noch zum Streitpunkt werden.
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Aktuelle Gesetzeslage gem. BMSG
ADLER Mediation

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Station OBERDÖBLING
S45 –  38 – 39A

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